용산구 이태원동 어반메시 남산 - 남산 조망권과 이태원 핵심 입지의 프리미엄 아파트

안녕하세요, 부동산 경매 전문가 김경매입니다. 오늘은 서울 용산구 이태원동에 위치한 고급 아파트인 '어반메시 남산' 경매 물건을 분석해보려고 합니다. 이 물건은 남산 조망과 이태원의 핵심 입지를 모두 갖춘 희소성 높은 매물인데요, 특히 선순위 전세권이라는 중요한 권리관계를 자세히 살펴보며 투자 가치를 분석해드리겠습니다.

남산과 이태원의 품격을 담은 프리미엄 아파트 '어반메시 남산'

경매 개요 - 고급 주거단지 속 최상층 24평형

이 경매 물건은 서울서부지방법원 2022타경57052 사건으로, 용산구 이태원동 253-7(도로명: 회나무로13가길 16)에 위치한 어반메시 남산 아파트 6층 702호입니다. 감정가는 19억 1,100만원으로 책정되었으며, 현재 최저매각가격은 1억 3,132만원(감정가의 6.9%)으로 크게 할인된 상태입니다.

이 아파트는 전용면적 81.74㎡(약 24.7평)의 중소형 평형으로, 2021년 10월에 사용승인을 받은 신축 아파트입니다. 총 29세대 규모의 소형 단지로 희소가치가 높으며, 최상층인 6층에 위치해 남산 조망권이 확보되는 프리미엄 물건입니다.

물건 기본 정보 - 브랜드 소형 단지의 희소가치

서울 도심 속 남산 뷰를 품은 최상층 코너 세대의 특별함

물건 상태 - 2021년 완공된 신축 프리미엄 아파트

어반메시 남산은 2021년 준공된 최신 아파트로, 엘티삼보(주)가 시공한 고급 빌라형 아파트입니다. 6층 건물의 최상층에 위치한 702호는 특히 남산과 용산 일대의 전망을 감상할 수 있는 프리미엄 세대입니다. 신축 건물답게 최신 설비가 갖춰져 있으며, 급수위생설비, 냉난방설비, 승강기, 소방설비, 지하주차시설 등이 완비되어 있습니다.

내부는 방 3개, 화장실 2개의 실용적인 구조로, 계단식 구조로 설계되어 공간 활용도가 높습니다. 현재 내부 상태는 실제 접근이 어려워 정확한 파악은 어렵지만, 신축 건물이므로 기본적인 마감재와 설비 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

주변 환경 - 이태원의 문화적 매력과 남산의 자연환경을 동시에

이 물건은 서울의 대표적인 국제적 거리인 이태원에 위치하여 다양한 레스토랑, 카페, 부티크 상점 등이 도보 거리에 있습니다. 남산 대림아파트 동측 인근에 소재하고 있으며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 연립다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.

특히 북측 경계로 폭 약 6m의 포장도로에 접해 있어 교통 접근성이 좋고, 인근에 마을버스 및 노선시내버스 정류장이 있습니다. 또한 근거리에 지하철 6호선 '녹사평역'이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

남산과 가까워 산책과 여가 활동을 즐기기에도 좋으며, 용산구의 여러 관공서와 편의시설도 쉽게 이용할 수 있습니다. 이태원의 국제적 분위기와 남산의 자연환경을 동시에 누릴 수 있는 최적의 입지를 자랑합니다.

교통 및 생활 인프라 - 서울 중심부의 뛰어난 접근성

교통 측면에서는 지하철 6호선 녹사평역이 도보로 접근 가능하고, 마을버스와 시내버스 정류장이 인접해 있어 서울 전역으로의 이동이 수월합니다. 서울역, 남영역과도 가까워 광역 교통망도 우수합니다.

생활 편의시설로는 이태원역 인근의 각종 상업시설과 편의점, 마트 등이 충분히 갖춰져 있습니다. 주변에 용산구청, 용산경찰서 등 공공기관도 가까이 있어 행정 업무 처리도 편리합니다. 또한 이태원로 주변으로 다양한 외국 음식점과 카페, 문화 공간이 밀집해 있어 문화생활을 즐기기에도 최적의 조건을 갖추고 있습니다.

용산구 이태원동 실거래가 분석 - 20억대 시세의 희소가치 물건

실거래 및 시세 정보 - 2022년 이래 가격 하락에도 견고한 시세

어반메시 남산 아파트의 실거래 기록을 살펴보면, 2022~2023년 전후로 비슷한 평형대는 다음과 같은 거래 사례가 있습니다:

현재 시장에 나와 있는 유사 평형대 매물의 호가는 15억~18억원 사이로 형성되어 있습니다. 코로나19 이후 부동산 시장 조정기에도 이태원 지역의 희소가치 높은 아파트는 비교적 가격이 견고하게 유지되고 있습니다.

현재 경매 최저가 1억 3천만원에 낙찰받을 경우, 표면상으로는 시세 대비 약 90% 이상 할인된 가격이지만, 선순위 전세권 18.5억원을 고려하면 실제 투입 자금은 약 19.8억원으로 계산됩니다. 이는 현재 시세와 비슷하거나 약간 높은 수준입니다.

선순위 전세권 18.5억, 매수인 필수 인수사항 분석

등기부 현황 - 선순위 전세권이 투자 결정의 핵심 요소

이 물건의 등기부등본을 분석해보면 다음과 같은 중요한 권리관계가 확인됩니다:

가장 중요한 점은 2022년 5월 13일자로 설정된 전세권(18억 5천만원)이 말소기준권리(2022년 7월 8일)보다 앞서 설정되어 있어 낙찰자가 이 전세권을 인수해야 한다는 사실입니다.이는 경매 특별매각조건에도 명시되어 있으며, 낙찰자는 이 전세보증금에 대한 반환 의무를 지게 됩니다.

임차인 현황 - 전세권자 권리 파악이 입찰의 핵심

현재 물건에는 선순위 전세권자(이○○)가 18억 5천만원의 전세금으로 거주하고 있습니다. 해당 전세계약은 2022년 3월 21일부터 2024년 3월 20일까지였던 것으로 파악됩니다.

현황조사 당시 임차인이 직접 거주하는 것으로 확인되었으나, 최근 정보에 따르면 2024년 3월 전세계약 만료 후 5월부터 월세 계약으로 전환된 정황이 있습니다. 그러나 정확한 현재 거주 상태와 계약관계는 입찰 전 반드시 직접 확인이 필요합니다.

중요한 점은 전세권이 등기되어 있어 경매 낙찰 후에도 낙찰자는 이 전세권을 인수해야 하며, 전세권자에게 보증금을 반환할 의무가 있다는 것입니다. 이는 실질적으로 낙찰가격 외에 18.5억원의 추가 자금이 필요함을 의미합니다.

입찰 시 유의사항 - 선순위 전세권에 따른 재무적 부담

이 물건에 입찰할 때 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 다음과 같습니다:

1. 선순위 전세권 인수 부담:낙찰가격과 별개로 18.5억원의 전세보증금 반환 의무를 지게 됩니다. 따라서 실질적인 투자금액은 '낙찰가 + 18.5억원'으로 계산해야 합니다.

2. 명도 문제:전세권자가 보증금을 받지 못하면 퇴거를 거부할 수 있어 명도 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 특히 전세계약이 이미 만료되었으나 여전히 전세권이 등기되어 있는 상황으로, 정확한 현황 파악이 필수적입니다.

3. 미납 관리비:관리비 미납이 있을 수 있으며, 이는 낙찰자가 부담할 수 있으므로 사전에 관리사무소에 확인이 필요합니다.

4. 감정가와 실제 시세의 차이:감정가(19.11억원)와 현재 시세(약 15~18억원) 사이에 차이가 있으므로, 이를 고려한 입찰가 산정이 중요합니다.

선순위 전세보증금 이후의 실제 투자 가치 분석

선순위 전세권을 고려한 장단점 비교

장점:

- 서울 이태원의 핵심 입지에 위치한 신축 고급 아파트

- 최상층(6층) 위치로 남산 조망권을 확보한 희소가치 높은 물건

- 총 29세대 소형 단지로 관리의 용이성과 프라이버시 보장

- 이태원의 다양한 문화 인프라와 남산의 자연환경을 동시에 누릴 수 있는 입지

- 낮은 최저입찰가로 인한 현금 흐름 측면의 유리함 (단, 전세보증금 고려 필수)

단점:

- 18.5억원의 선순위 전세권을 인수해야 하는 재무적 부담

- 전세권자와의 명도 문제가 발생할 가능성

- 실질적인 투자금액(낙찰가+전세금)이 현재 시세와 비슷하거나 높을 수 있음

- 소유자가 아파트 시행사(주식회사 어반메시)로, 재무 문제로 경매가 진행된 것으로 추정됨

- 미납 관리비나 기타 숨겨진 비용이 있을 가능성

수익성 분석 - 전세권 인수 리스크 vs 입지 가치

이 물건의 수익성을 분석해보면:

시나리오 1: 최저가(1.3억) 낙찰 + 선순위 전세금(18.5억) 인수

- 총 투자금액: 약 19.8억원

- 현재 시세: 약 15~18억원

- 즉각적인 시세차익: 없음 (오히려 마이너스 가능성)

- 장기 보유 시 투자가치: 용산 지역의 개발 호재와 이태원의 지속적인 상권 활성화를 고려하면 장기적 가치 상승 가능성 있음

시나리오 2: 전세권자와 협상하여 보증금 일부 감액 후 퇴거

- 전세금 중 일부(예: 1~2억)를 할인받고 퇴거에 합의할 경우, 실질적인 투자금액 감소 가능

- 이 경우 전세권자의 협상 의지와 재정 상황에 따라 결과가 크게 달라질 수 있음

- 법적 분쟁 가능성도 고려해야 함

결론적으로, 현재 시세와 비교했을 때 이 물건은 선순위 전세권으로 인해 즉각적인 시세차익을 기대하기 어렵습니다. 그러나 장기적으로 용산 지역의 발전 가능성과 이태원의 상권 가치를 고려하면, 자본력이 충분한 투자자에게는 검토해볼 만한 가치가 있습니다.

용산 이태원 핵심 입지 물건 - 현실적 투자 관점의 종합 평가

항목별 평가 - 실거주 및 투자 관점의 객관적 점수

추천 대상 - 자본력 풍부한 장기 투자자에게 적합

이 물건은 다음과 같은 투자자에게 적합합니다:

1. 충분한 자금력을 갖춘 투자자:낙찰가와 함께 18.5억원의 전세보증금을 즉시 준비할 수 있는 여유 자금이 필요합니다.

2. 장기 보유형 투자자:단기 시세차익보다는 용산 지역의 장기적 발전 가능성에 투자하려는 분에게 적합합니다.

3. 권리관계 해결 능력이 있는 투자자:전세권자와의 협상 및 명도 문제를 해결할 수 있는 경험과 노하우가 있는 분이 유리합니다.

4. 실거주 목적 + 자금 여유가 있는 구매자:남산 조망과 이태원의 생활을 즐기고 싶은 실수요자 중 전세보증금 부담을 감당할 수 있는 분에게도 추천합니다.

입찰 전략 - 선순위 전세권 인수 부담 고려한 신중한 접근

권장 입찰가:감정가(19.11억원)의 5~7% 수준인 1~1.3억원 범위 내에서 단독 입찰을 노려볼 만합니다. 단, 선순위 전세금 18.5억원을 항상 염두에 두어야 합니다.

입찰 전 준비사항:

1. 현장 방문하여 실제 거주 상태와 건물 상태 확인

2. 관리사무소에 미납 관리비 확인

3. 가능하다면 현 전세권자와 접촉하여 보증금 반환 조건 및 퇴거 의사 타진

4. 주변 유사 물건의 최신 시세 확인

5. 총 투자금액(낙찰가 + 전세보증금)이 시세 대비 적정한지 재확인

낙찰 후 전략:

1. 전세권자와 즉시 연락하여 보증금 반환 일정과 퇴거 계획 논의

2. 필요시 전세권자와 보증금 일부 감액 협상 시도

3. 법률 전문가의 조언을 받아 전세권 해지 및 명도 절차 준비

4. 퇴거 후 시세에 맞는 임대 또는 실거주 계획 수립

결론: 선순위 전세권이 핵심변수인 용산 프리미엄 아파트

이 어반메시 남산 아파트는 용산구 이태원동의 핵심 입지와 남산 조망이라는 뛰어난 가치를 지닌 매물입니다. 2021년 준공된 신축 건물로 건물 상태도 양호하고, 29세대 소형 단지로 희소가치도 높습니다.

그러나 18.5억원의 선순위 전세권이 존재하여 낙찰자가 이를 인수해야 한다는 점이 이 물건의 가장 큰 변수입니다. 이로 인해 겉보기에는 감정가 대비 크게 할인된 가격으로 보이지만, 실질적인 투자금액은 현재 시세와 비슷하거나 오히려 높을 수 있습니다.

따라서 이 물건은 충분한 자금력을 갖추고, 권리관계 해결 능력이 있으며, 장기적인 투자 관점을 가진 투자자에게 적합합니다. 단기 시세차익을 노리기보다는 용산 지역의 미래 발전 가능성과 이태원의 문화적 가치에 투자하는 마음으로 접근하는 것이 바람직합니다.

마지막으로, 경매는 항상 철저한 사전 조사와 준비가 필수입니다. 특히 선순위 전세권이 있는 이 물건의 경우, 입찰 전 전세권자의 현재 상태와 명도 가능성을 최대한 파악하는 것이 중요합니다. 전문가의 조언을 구하고, 모든 가능성을 고려한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.